Mercado inmobiliario enladrillado y enrocado

También se beneficiarion del auge de la construcción

No se pierdan esta noticia. El mismo país que intenta vender imagen de seriedad económica y fiabilidad a los mercados internacionales emprende una campaña internacional a cargo del Ministro más agropecuario para vender fuera de sus fronteras parte de su fenomenal remesa de 1.000.000 de viviendas sin vender. Les juro que desde hace unos años veo noticias e iniciativas propias de tebeos Bruguera, con todos los respetos al espíritu de Vázquez y a la creatividad de Ibañez.

Por supuesto, esas viviendas se intentarán vender un poco por debajo del precio máximo que marcaron a finales de 2007, porque aquí se sigue sin hablar de la auténtica burbuja inmobiliaria, que sigue ahí sostenida por los bancos, los mayores interesados en que las inmobiliarias no quiebren y en que las hipotecas sigan como están: durante toda una vida laboral. Treinta años. O más.

Los bancos defienden lo suyo, claro. El problema es cuando el Estado y el Gobierno que nos representa les baila el agua e incluso van de gira internacional para intentar hacerles salir del atolladero. Y no sólo, porque incluso se modifica -o se deja sin aplicar- la legislación vigente para insuflar un poco de vida zombie a este sector, que no termina de ajustar los precios a la realidad salarial y económica española.

Buenas vistas a 50 kms. de tu trabajo

En este magnífico artículo de El País se explica muy bien. Si no llega a ser porque el Gobierno ha dejado en suspensión el artículo 26 de la Ley de Sociedades Anónimas (se puede disolver una S.A cuando las pérdidas dejen reducido el patrimonio a una cantidad inferior a la mitad del capital social), es muy probable que la mayor parte de las grandes inmobiliarias españolas hubiesen quebrado, paso necesario hacia la puesta en el libre mercado de ese fenomenal fondo de armario de casas sin vender, muchas de ellas ubicadas fantasiosamente en lugares de difícil ocupación.

Pero ya ven, ese artículo está en suspenso, igual que también se hizo la vista gorda con el fondo inmobiliario BANIF -que finalmente ha liquidado a sus partícipes pero manteniendo las propiedades inmobiliarias del Santander, entre ellas un fabuloso inmueble en la Plaza de España de Madrid, que está totalmente vacío desde hace años)-, al que se permitió una situación de alegalidad hasta que despegase el mercado inmobiliario. Como no lo ha hecho, el Santander ha pagado en cash, pero manteniendo sus queridos ladrillos, no vaya a ser que la puesta repentina en el mercado de tantos inmuebles bajase el precio general, ¡librenos el Altísimo de que pasase algo así!.

Claro, primero se ha mantenido con vida ese cadáver con la imprescindible ayuda política, y cuando se ha salvado el tesoro -los inmuebles- ya vienen las irregularidades, pero con el botín a salvo. Y como estas situaciones, miles más. Se mantiene artificialmente el precio de la vivienda, totalmente disparatado, porque sino se van los bancos por el garete, igual que se han ido las cajas en un proceso de nacionalización -¿de dónde se creen que sale el dinero del FROB? ¿Cúanto tardarán en devolverlo?- jamás presentado como tal, porque hay consignas en ese sentido.



Tejado de pizarra, muy bueno para el calor de la meseta

 Volvamos al anterior enlace, donde se explica como se está refinanciando continuamente la deuda de las inmobiliarias, porque si caen los bancos se quedan con lo que menos les gusta: activos inmóviles -inmuebles- en vez de líquido, y con poquitas posiblidades de vender. De hecho, gran parte de los supuestos activos de estas inmobiliarias son terrenos recalificados para construir, que ahora mismo no valen nada, y no lo valdrán mientras no se de salida al millón de casas-zombie.

Paradójicamente, estas empresas imposiblemente endeudadas (dos ejemplos, pero en el artículo los tienen todos: Metrovacesa tiene una capitalización de 411 millones para una deuda de 5.749 millones; Reyal Urbis capitaliza en bolsa 344 millones, pero tiene unas pérdidas anuales de 399 millones y una deuda de ¡5.000 millones!) suben en bolsa en guarismos de dos cifras. ¿Cómo? ¿Por qué? ¿Quien puede invertir en empresas que están en quiebra hasta para el más mínimo analista financiero?

Pues los propios bancos, que compran para que no caigan más las acciones de estas empresas y, en cadena, las suyas propias. Recuerden: en España no hay activos tóxicos, y nuestras instituciones bancarias son las más sólidas y han superado los test de resistencia, igual que también las superaron los bancos irlandeses y portugueses hace un puñado de meses. También lo hicieron la inmensa mayoría de nuestras cajas.

Para este año sólo un ingenuo puede pensar que se van a colocar las viviendas: pirámide demográfica a la baja, tipo de interés al alza, tasa de paro del 20% y el FMI diciendo que no creceremos al 2% hasta el año 2017, esto es: dentro de seis años. Conviene apuntar que la economía española no crea empleo neto hasta que se alcanza esa tasa de crecimiento interanual. Además, la inflación está al 3,6%, una auténtica salvajada en un contexto de congelación de sueldos en cuanto a pérdida de poder adquisitivo.

Venga a comprar casas en España

Vamos, que por mucho que la vivienda haya bajado un 14% desde el final de los Quince Años Inmobiliarios -esa es la estadística oficial para vender casas fuera, aunque la caída real sea un poco mayor-, la mayor parte de los analistas siguen apostando porque la vivienda en España está sobrevalorada en un 40%, algo a todas luces cierto si tenemos en cuenta que el sueldo medio en nuestro país -el que lo tiene, claro- está en 23.000 euros. Y no, no dejan que el mercado ajuste por sí solo el precio: los siguen manteniendo básicamente a los mismos precios de antes del pinchazo parcial de la burbuja, con la cantinela esa de "hipoteca media a 25 años de 150.000 euros", sin contar los ahorros de la abuela que se pagaron en negro mientras el notario salia del despacho.

Afortunadamente, pero muy tarde, se han quitado algunas medidas estúpidas que favorecieron la fenomenal acumulación de capital en ladrillo vivida en España en estos quince años: la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual y la cuenta-vivienda, que no dejaban de ser subvenciones encubiertas a los promotores. Como siempre que hay una subvención, se distorsiona el mercado: el vendedor, sabedor de que el comprador va a poder disfrutar de esa ayuda, traslada la diferencia al precio de venta, subiendo por tanto el precio y anulando esos posibles efectos beneficiosos.

Quitados esos "estímulos", y encima con la subida de un punto en el IVA aplicable, los precios no han bajado. Se mantienen básicamente como estaban. Ahora sólo se venden casas cuando alguien realmente las necesita -grandes ciudades que atraen todavía a gente de fuera por cuestiones laborales-, mientras que el mercado de segunda vivienda es un cementerio absoluto, por lo que el problemas para las inmobiliarias, constructoras y, especialmente, bancos, continua.

Además, como se indica en el artículo, este año vencen muchas de las primeras refinanciaciones de 2008. Sacyr, que en los años de borrachera llegó a comprar el 20% de Repsol, ya ha dicho que venderá esta participación -mantenida gracias al Gobierno para que el penúltimo ex-monopolio estatal no acabase en manos rusas- como no consiga refinanciar la deuda, todo un aviso a los bancos y al Gobierno, del que no les quepa ninguna duda que acudirá al rescate para prolongar esta agonía.

Anomia social, mismamente

El goteo de refinanciaciones continuará durante todo el año. Los bancos seguirán alargando los plazos a empresas que capitalizan 300 millones en Bolsa, tienen 100 millones de pérdidas anuales y 5.000 de deuda, por ponerles unos valores medios sacados de las cinco mayores inmobiliarias. Todo un negociazo, como ven. El Banco de España, consciente de este majadería, presiona para que se aumenten las provisiones, pero ya no hay mucho margen. Desde fuera de España, donde hay menos propaganda, también se ve bien clara la locura, pero ya saben que son todos especuladores y gente que quiere mal a nuestro país, a pesar de que sólo se dedican a hacer números y ver claramente lo que está pasando.

¿Y cúal es la salida a todo esto, dado que no dejan que el mercado ajuste libremente el precio de las casas? Pues como siempre que no se deja actuar libremente a la mano invisible, malas cosas: nacionalizar bancos -ya se está haciendo, pero de manera polite-, volver al sistema de ayudas para viviendas -ya han sugerido las inmobiliarias que el estado compre el parque de viviendas invendibles para cumplir sus promesas de vivienda social, que ahora viene con piscina y en Alicante, no te jode-, lo que no deja de ser otra manera de nacionalizar las deudas de estas empresas privadas, o años y años de crecimiento próximo a cero por culpa de tener gran parte de nuestro capital, y las instituciones que en teoría deben proporcionar crédito, severamente comprometidas con el ladrillo.

Obviamente, los tres escenarios no son excluyentes entre sí. De hecho, se presentan conjuntamente.
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Así se explica parte del sobrecoste en que incurren sistemáticamente determinados tipos de proyectos y en determinadas autonomías. Los dos que trabajaban en la obra tenían 26 y 31 años, y lo que sorprende es que estuviesen trabajando con esa edad y en esa región: ya se sabe por qué, por el sobresueldo que se sacaban. Lo de "cuatro miembros de la misma familia" no necesita mayor explicación. La otra parte del sobrecoste viene por los que roban de manera más elegante, con comisiones. Huelga comentar cúal es la parte más importante del robo. También la menos visible.
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Se hace un palacio de Congresos -no importa la ciudad, todo el mundo quiere uno- y siempre se justifica con que traerá actividad, progreso y desarrollo. Se celebra el primer congreso en ese palacio y resulta que tiene que estar subvencionado por el propio ayuntamiento. Brillante.